Zasiedzenie to instytucja prawna, która prowadzi do nabycia prawa na skutek upływu określonego czasu. Umożliwia ono, sankcjonując stan faktyczny, usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania. Po ziszczeniu się ustawowych warunków zasiedzenia, dotychczasowy uprawniony, traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego. Zasiedzenie nieruchomości, a w szczególności nieruchomości rolnej obwarowane jest szeregiem warunków, które należy spełnić. Zostaną one pokrótce omówione w niniejszym artykule.
W obecnym stanie prawnym możliwość zasiedzenia nieruchomości rolnej reguluje art. 172 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym:
- Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
- Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
- Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Z treści powyższego przepisu wynika więc, że w celu zasiedzenia nieruchomości rolnej konieczne jest łączne spełnienie wszystkich opisanych poniżej warunków:
- Posiadanie statusu nieruchomości rolnej. Zgodnie z art. 2 pkt.1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Ustawa odsyła wiec nas do Kodeksu cywilnego. Kodeks cywilny natomiast w art. 461 definiuje nieruchomości rolne jako: „nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
- Upływ terminu zasiedzenia: 20 lat w dobrej wierze, czyli w sytuacji gdy posiadacz nieruchomości nie miał świadomości, że nie jest jej właścicielem lub też 30 lat w złej wierze gdy posiadacz nieruchomości miał świadomość tego, ze nie jest jej właścicielem
- Posiadanie samoistne: Jak wynika z treści art. 172 ust. 1 jednym z warunków zasiedzenia jest posiadanie rzeczy przez określony czas. Musi być to tzw. posiadanie samoistne. Posiadanie jest związane z pewnym staniem faktycznym, tj. z faktem, iż dana rzecz jest w obrębie naszego władania. Z posiadaniem nie musi się wiązać żaden tytuł prawny do rzeczy (np. prawo własności). Z kolei posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada faktycznie rzeczą jak właściciel. Chodzi tutaj o zachowywanie się jak właściciel i przejawianie woli do bycia traktowanym jak właściciel. Przejawem posiadania samoistnego jest pobieranie pożytków, ponoszenie obciążeń związanych z rzeczą.
- Status rolnika indywidualnego: Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna. Może ona być właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych. Dla określenia statusu rolnika indywidualnego łączna powierzchnia użytków rolnych nie może przekraczać 300 ha. Rolnik indywidualny powinien posiadać kwalifikacje rolnicze. Musi także co najmniej od 5 lat zamieszkiwać w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Ponadto, osoba ta powinna od co najmniej 5 lat osobiście prowadzić gospodarstwo.
Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości następuje w ramach postępowania nieprocesowego przed sądem rejonowym w okręgu którego położona jest nieruchomość. Postępowanie stwierdzające zasiedzenie wszczyna się na wniosek osoby zainteresowanej. We wniosku należy oznaczyć, oprócz wnioskodawcy, także wszystkie osoby zainteresowane w sprawie, czyli osoby których praw dotyczy wynik postępowania. W przypadku zasiedzenia będą to prawowici właściciele zasiedzianej nieruchomości, jak również ich spadkobiercy. We właściwej treści wniosku należy wskazać czego domaga się wnioskodawca. W tym przypadku będzie to żądanie stwierdzenia zasiedzenia prawa własności określonej nieruchomości. Spełnienie opisanych powyżej przesłanek powinno zostać odpowiednio wykazane przez wnioskodawcę. Szczególnie istotne jest więc przedstawienie przed sądem dowodów potwierdzających fakt zasiedzenia. Wyrok sądu ma charakter deklaratywny, co oznacza, że sąd potwierdza zaistniały stan prawny.
apl. radcowski Anika Wojtasik
